Urteil des Finanzgerichts Münster: Gutachten ermöglicht höhere Immobilien-Abschreibung und Steuererleichterung

Das Finanzgericht Münster hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, wenn die Restnutzungsdauer eines Gebäudes mittels eines Wertgutachtens nach der Wertermittlungsverordnung bestimmt wird, kann diese der Berechnung des Afa-Satzes zugrunde gelegt werden.

Die Abschreibung für Immobilien basiert auf der Annahme, dass ein Objekt, das bewohnt wird, nicht nur im Wert steigt, sondern sich auch abnutzt. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer in eine Immobilie investiert und diese vermietet, muss über die Jahre hinweg immer auch ein wenig investieren. Damit sich die Investition lohnt, wird den Immobilienbesitzern die Möglichkeit gegeben, den Kauf- bzw. Herstellungspreis eines Hauses von der Steuer abzusetzen. So sichern sich Eigentümer Jahr für Jahr durch die Abschreibung der Immobilie mehr Liquidität und Steuervorteile.

Leider richtet sich die AfA für Immobilien nicht an alle Gebäudebesitzer – wer ein Haus selbst bewohnt, kann Kauf- und Herstellungspreis nicht steuerlich absetzen. Die AfA für Immobilien kann nur nutzen, wer eine Immobilie erwirbt und diese anschließend vermietet. Welche Art von Immobilie erworben wird, ist dagegen weniger relevant.

Eine vermietete Immobilie können Eigentümer über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben. Im Normalfall, bei einem Objekt mit Baujahr nach 1925, mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr. Nach 50 Jahren wäre ein Objekt somit vollständig abgeschrieben. Jedoch beginnt mit jedem Verkauf die Abschreibungsdauer neu zu laufen.

Wer aber eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein Gutachten nachweisen kann, kann davon steuerlich profitieren - dank einer höheren Abschreibung. Das geht aus dem aktuellen Urteil (Az. 1 K 1741/18 E) des Finanzgerichts Münster hervor. Die Entscheidung des Finanzgerichts Münster basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19), das die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Es kann sich "jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint", so der Bundesfinanzhof.

Im Kern ermöglicht das Urteil massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien. So kann die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes im Laufe der Zeit die gesetzlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer von 50 weit übersteigen. Wir raten daher Vermietern gerade bei einem Kauf zu prüfen, ob ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer bescheinigt