Erbschaft von Immobilien - eine finanzielle Belastung?
Seit 2009 haben sich die Immobilienpreise in Ballungsräumen wie beispielsweise München, sowie auch im Umland größerer Städte teils verdoppelt oder verdreifacht. Der Kauf einer eigenen Immobilie ist dadurch für viele Menschen nicht mehr möglich. Selbst das Erben wird wegen der hohen Erbschaftssteuer und vergleichsweise geringen Freibeträge für viele zur schweren finanziellen Belastung oder sogar unerschwinglich.
Die Profiteure hoher Steuereinnahmen sind Bauträger, Investoren und der Staat. Große Grundstücke, die über viele Jahrzehnte in Familienbesitz waren, werden häufig durch Bauträger oder Investoren aufgekauft, um dort dann neue Mehrfamilienhäuser oder Doppelhaushälften zu entwickeln und diese dann weiterzuverkaufen.
Die Dynamik der Immobilienpreise lässt sich indirekt auch durch die Entwicklung der Steuereinnahmen ablesen. Im Jahr 2020 hat die bayerische Staatsregierung 2,5 Milliarden Euro Erbschaftsteuer eingenommen, 2009 war es hingegen noch weniger als eine Milliarde. Der extreme Anstieg beruht laut Auskunft des Ministeriums vor allem auf den immer höheren Immobilienpreisen.
Eine Ehefrau oder eingetragene Lebenspartnerin kann bis zu 500.000 Euro von ihrem Mann oder Partner erben, ohne dafür Erbschaftssteuern zu zahlen. Kinder dürfen von jedem Elternteil Werte von bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Enkel bis zu 200.000 Euro. Für Vermögenswerte über den Freibeträgen werden Erbschaftssteuern fällig. Etwa dann, wenn ein Sohn ein Einfamilienhaus am Ammersee im Wert von mehreren Millionen Euro erbt. In solchen Fällen ist eine Beratung durch Steuerberater und Sachverständige für Immobilienbewertung unerlässlich.
Da die persönlichen Freibeträge zuletzt vor 13 Jahren angepasst wurden, ist eine Entlastungswirkung der Freibeträge kaum noch vorhanden. Damit geht langfristig die Gefahr einher, dass immer mehr Investoren Immobilien erwerben und vermieten, insbesondere in beliebten Regionen wie Bayern.
Wie lässt sich bei der Übertragung von Immobilien Erbschaftsteuer sparen? Eine Möglichkeit ist der sogenannte Nießbrauch, bei dem die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Angehörigen überschrieben wird. Der Schenkende sichert sich dabei grundbuchrechtlich ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Immobilie. Beim Freibetrag der Schenkungssteuer gilt nicht der reine Wert der Immobilie als Grundlage. Der Gegenwert, der durch die Belastung des Nießbrauchs entsteht, wird abgezogen. Das mindert also direkt den steuerlichen Wert. Der Wert der Immobilie als auch der Gegenwert des Nießbrauchs wird durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung ermittelt. Dabei wird unter anderem das Alter des Schenkenden und damit seine wahrscheinliche Lebenserwartung herangezogen. Der Berechnung liegen die Leibrentenfaktoren des Statistischen Bundesamts zugrunde.
Abschließend lässt sich feststellen, dass eine Erhöhung der Steuerfreibeträge als auch eine Regionalisierung der Erbschaftssteuer längst überfällig ist, denn ein Familienheim muss bei einer Familie bleiben können.