Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung | ImmoWertV 2021

Der Bundestag und der Bundesrat haben eine neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) beschlossen, die zum 01.01.2022 in Kraft trat. Bei der ImmoWertV 2021 handelt es sich um eine gänzlich überarbeitete Rechtsverordnung, in der alle bisherigen Richtlinien einschließlich ImmoWertV 2010 integriert sind.

Ziel der Neuregelung ist es, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Das Bundesfinanzministerium möchte erreichen, dass durch eine einheitliche Form der Immobilienbewertung eine gesicherte Grundlage für die steuerliche Bewertung geschaffen wird.

Die rechtlichen Grundlagen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken bildet das Baugesetzbuch. Dort finden sich die Definition des Verkehrs- bzw. Marktwertes (§ 194 BauGB) und die Grundlagen für die Einrichtung und den Aufgaben der Gutachterausschüsse.

Das Baugesetzbuch enthält jedoch keine Angaben zu den Wertermittlungsverfahren und den in diesem Zusammenhang abzuleitenden Daten. Diese waren in der ImmoWertV 2010, der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) und den in den Jahren 2011 – 2015 veröffentlichten Einzelrichtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie) zu finden. Diese Richtlinien wurden jedoch nicht von allen Bundesländern verbindlich übernommen, sondern den Sachverständigen lediglich zur Verwendung empfohlen. Eine bundesweit einheitliche Regelung zur Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien bestand bisher nicht.

Die ImmoWertV 2021 ist seit dem 01.01.2022 verbindlich von den Verwaltungsbehörden und den Gutachterausschüssen anzuwenden. Ebenso ist diese neue Rechtsverordnung auch von Sachverständigen bei der Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB anzuwenden, sofern Daten der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung, Marktdaten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, etc.) angewendet werden.

Die Gutachterausschüsse müssen Vorgaben der ImmoWertV 2021 einheitlich in ganz Deutschland umsetzen. Diese betreffen die einheitlichen Regelungen für die Ermittlung und die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (jährlich jeweils zum 01. Januar) und für die Ableitung von für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Muster-Anwendungshinweise (ImmoWertA) sollen erlassen werden, die bereits im Entwurf vorliegen. In diesen Anwendungshinweisen werden die Inhalte der ImmoWertV präzisiert und mittels Beispiele erklärt.

Zudem hat der Bundesrat die Bundesregierung aufgefordert, die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten und an die aktuellen Verhältnisse anzupassen.

CES. begrüßt die bundesweite Vereinheitlichung der Wertermittlung und der in diesem Zusammenhang verwendeten einheitlichen Qualität der Daten.