Inflation und Sachwerte
Die Inflation hat in Deutschland im November 2021 erstmals seit rund 29 Jahren wieder die Fünf-Prozent-Marke erreicht. Die Verbraucherpreise erhöhten sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,2 Prozent. Im Oktober 2021 lag die Inflationsrate hingegen noch bei 4,5 %. Verbraucher spüren den Preisanstieg im Supermarkt, an der Tankstelle und selbst morgens beim Bäcker. Noch stärker aber sind die Preise für viele Rohstoffe und Vorprodukte gestiegen.
Bei einer Inflation verliert Ihr Geld seine bisherige Kaufkraft und büßt an Wert ein. Dies tritt ein, wenn Geld vermehrt in Umlauf gebracht wird, wie es beispielsweise bei der Finanzkrise 2008 der Fall war und nun auch während der Corona-Krise wiederholt auftritt. Die Notenbanken drucken neues Geld, was dazu führt, dass das bisherig bestehende Geld weniger Wert besitzt, und zwar unabhängig davon, ob es sich um Bargeld oder Bankguthaben handelt.
In der Regel geht Inflation mit einer wachsenden Konjunktur Hand in Hand. Aber gegenwärtig erleben wir etwas, das als Stagflation bezeichnet wird, also die Kombination aus stagnierendem Wirtschaftswachstum und Inflation. Die Inflation ist im Vergleich mit dem Vorjahresmonat ungewöhnlich hoch, nicht aber aufgrund einer überschäumenden Konjunktur, sondern aufgrund von Angebotsknappheit. Steigende Energie- und Materialkosten dürften daher die Inflation weiter ansteigen lassen. Eine Inflation wirkt sich hauptsächlich auf Geldwerte aus. Doch wie sieht es mit Sachwerten aus?
Zunächst muss festgehalten werden, dass Sachwert nicht gleich Sachwert ist. Sowohl Aktien als auch Immobilien stellen Sachwerte dar. Prinzipiell bieten Aktien Schutz vor Inflation, da der Aktienmarkt jedoch sehr volatil ist, also starken Schwankungen ausgesetzt ist, sind Wertpapiere eine vergleichsweise spekulativere Anlageform.
Betrachtet man Immobilien als Inflationsschutz, so sind der Zeitpunkt des Ankaufes der Immobilie im Zyklus und das generelle Wirtschaftswachstum während der Halteperiode sehr wichtige Indikatoren. Lediglich gut performende Immobilien bieten einen Inflationsschutz. Der Anleger darf also nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass seine Immobilie als Sachwert die Inflation schlägt. Wenn ein schlechtes Produkt erworben wird, kann die Immobilie für den Eigentümer sogar zur Inflationsfalle werden. Können beispielsweise die Mieten nicht entsprechend der Geldentwertung erhöht werden, so hat der Eigentümer steigende Kosten zu verbuchen. Mit der Inflation steigen alle möglichen Belastungen, die nicht alle an die Mieter weitergegeben werden können. Es steigen irgendwann auch die Finanzierungskosten, was die Immobilienkosten für den Eigentümer erhöht.
Generell gilt, dass Immobilien immer dann vor Inflation schützen, wenn erstens der Mietvertrag indexiert ist und die Inflation zeitnah als Mieterhöhung weitergegeben werden kann. Und zweitens, und das ist besonders wichtig: Wenn die Marktmiete mindestens mit der Inflation Schritt hält. Der Eigentümer hat wenig davon, wenn er während der Laufzeit eines Mietvertrages immer entsprechend der Inflation erhöhen kann, er aber am Ende des Vertrages die Miete wieder auf ein niedrigeres Marktniveau herunter korrigieren muss, weil sie nicht mit der Inflation Schritt gehalten hat.
In der Regel eignen sich neuere Immobilien ebenso besser zum Schutz vor Inflation als renovierungsbedürftige Immobilien. Steht die Renovierung einer Immobilie an, kann sich ihre Inflationssicherheit aufgrund der hohen Renovierungskosten in das Gegenteil verkehren.
Abschließend ist deshalb beim Kauf einer Immobilie regelmäßig zu empfehlen, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der in den Entscheidungsprozess eingebunden wird und die Immobilie umfänglich und tiefgehend analysiert.