Nießbrauch an einer Immobilie
Die Schenkung einer Immobilie, unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs, stellt eine unentgeltliche Zuwendung dar, die schenkungs- bzw. erbschafsteuerpflichtig ist.
Der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterworfen wird der steuerliche Wert der Immobilie abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs. Dies kann zu einer erheblichen Einsparung an Steuern führen. Der Wert des steuerreduzierenden Abzugsbetrags leitet sich aus den versicherungsmathematischen Berechnungen (Versicherungsbarwerte für Leibrenten) und den Mieterträgen für die Immobilie ab. Für die Barwertberechnung ist dabei das Alter und somit die statistische Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person maßgebend. Durch die Zurückbehaltung bzw. vermächtnisweise Einräumung eines Nießbrauchsrechts wird also die schenkungs- bzw. erbschaftsteuerpflichtige Bemessungsgrundlage – z.T. erheblich – gemindert. Darin liegt u.a. die steuerliche Attraktivität einer Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt.
Der später bei Tod eintretende Wegfall des Nießbrauchsrechts ist erbschaftsteuerlich grundsätzlich ohne Bedeutung. Nur wenn die nießbrauchsberechtigte Person innerhalb der in § 14 Abs. 2 BewG genannten Fristen (maximal 10 Jahre) „vorzeitig“ verstirbt, wird der Kapitalwert anhand der tatsächlichen Lebensdauer neu berechnet und die bereits erfolgten Erbschafts- bzw. Schenkungsteuerfestsetzungen nachträglich geändert.
Hier bietet sich unter Umständen an, den späteren Erben möglichst frühzeitig mit einer nießbrauchbelasteten Immobilie zu beschenken, insofern man sicher ist, dass man diese Immobilie nicht mehr „versilbern“ möchte.
Im Zusammenhang mit den steuerlichen Folgen/Vorteilen von Nießbrauchsrechten sollten unbedingt auch die zivilrechtlichen Folgen der Einräumung eines Nießbrauchsrechtes berücksichtigt werden. Diese haben auch Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug im Zusammenhang mit den steuerlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensbesteuerung.
Große Unklarheit bei Nießbrauchsrechten besteht in der Praxis vor allem in Bezug auf die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, die durch die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie entstehen. Gesetzlich geregelt ist dies in den §§ 1030 ff BGB. Danach hat die nießbrauchsberechtigte Person die Lasten und Kosten der Immobilie mit Ausnahme der außergewöhnlichen Kosten und Lasten zu tragen, vgl. §§ 1041, 1047 BGB. Die außergewöhnlichen Kosten und Lasten „kleben“ demgegenüber am Eigentum und sind, wenn keine abweichende Regelung getroffen wurde, nicht von nießbrauchsberechtigten Personen zu tragen. Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde, sind nach der gesetzlichen Konzeption von der nießbrauchsberechtigten Person zu tragen, vgl. § 1047 BGB, nicht aber die Tilgungsleistungen. Dieser Zusammenhang ist in der Praxis häufig unbekannt. So haben unter Umständen die Kinder die Tilgungen aus dem Darlehen zu tragen, obwohl ihnen aus der Immobilie wegen des Nießbrauchs keine Mieteinnahmen zustehen, bis der/diese Nießbrauchsberechtigte(n) sterben. Auch haben die Kinder die außergewöhnlichen Kosten zu tragen. Dies kann zum Beispiel bei Eigentumswohnungen zu erheblichen Problemen führen, etwa, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, das Dach zu sanieren und diese über eine Sonderumlage zu finanzieren.
Hier ist wichtig – es ist zulässig, von der gesetzlichen Vorgabe abweichende Regelungen, etwa im Testament oder dem Schenkungsvertrag, zu treffen.